穗府[2001]13號

關于建立廣州市新的住房供應體系的通知

各區、縣級市人民政府，市府直屬各單位：

　　為認真貫徹國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)和省人民政府《關于加快住房制度改革實行住房貨幣分配的通知》(粵府[1998]82號)的精神，合理調整我市住房投資結構，建立和完善適應社會主義市場經濟體制的住房供應體系，適應不同經濟收入家庭特別是中低收入家庭住房需要，促進房地產業的有序發展，現就建立我市新的住房供應體系的有關問題通知如下：

　　一、必須加強總量調控，建構起我市新的住房供應體系

　　隨著社會主義市場經濟的發展和停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，以及對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，今后我市住房供應應繼續持以普通商品房為主，經濟適用為輔，重視廉租房建設的多層次體系。通過調查和測算，2001年至2010年期間，我市商品房、經濟適用房、廉租房三者構成比例分兩個階段調控：前五年為7∶2.75∶0.25;后五年為9∶0.9∶0.1。預計“十五”計劃期間我市住房總需求量為3000萬平方米，現有存量住房約297.8萬平方米(其中商品住房空置200萬平方米、經濟適用房空置和在建面積共97.8平方米)，需新建住房2702.2萬平方米。按7∶2.75∶0.25計算，商品房建設面積為1892萬平方米，年均約378萬平方米、58200套(戶均65平方米);經濟適用房建設面積為743萬平方米，年均約149萬平方米、24770套(戶均60平方米);廉租房供應面積為68萬平方米(廉租房戶均面積按經濟適用房的1/2計算)，年均建設或籌集面積約13.5萬平方米、4500套。“十一五”計劃期間的各類住房建設數量屆時將按需求總量測算確定。

　　二、必須結合我市實際，確定我市各類住房的發展定位

　　根據國家有關規定和我市實際，我市住房供應體系中各類住房的發展定位如下：

　　(一)商品房。

　　商品房為營利性住房，由房地產開發公司自主經營，面向市場供應，其規格、式樣、價格主要由市場調節。政府實行宏觀調控，依法管理，嚴格按照新的住房供應體系構成比例控制土地開發總量，實現有序發展。鑒于前期我市房地產市場存量土地供應過大，尚有相當部分已批出地塊仍未開發，部分空置商品房也有待消化，現階段，政府要加大空置土地的回收、招標和拍賣的力度;適當控制商品房開發數量。采取切實可行措施，強化商品房建設、銷售、物業的監督與管理，規范房地產市場，維護當事人的合法權益。

　　(二)經濟適用房。

　　經濟適用房實行政府指定價，按保本微利原則面向社會中低收入戶和領取住房貨幣補貼的公務員(包括廣州地區高等院校教職工)銷售，以解決中低收入家庭和公務員(包括廣州地區高等院校教職工)的住房困難。它由政府統籌規劃，實行計劃指導，統一對外招標，嚴格規定購房對象，主要由房地產開發公司建設經營。

　　1.銷售對象。市屬居民中，年人均收入和人均居住面積低于全市平均水平以下的中低收入家庭和領取住房貨幣補貼的公務員(包括廣州地區高等院校教職工)，可享受購買經濟適用房優惠。居民購房對象每年的認定標準，按上年度統計年報公布的全市人均收入水平和居住面積水平，由市住宅建設辦公室確定。

　　2.價格定位。經濟適用房的價格要根據國務院國發[1998]23號文件中提出的房價收入比，按我市的實際情況確定，使經濟適用房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房。經測算，現階段我市經濟適用房的價格，多層應控制在每平方米建筑面積2300元，高層應控制在每平方米建筑面積3200元。經濟適用房的價格實行動態調控，每年由物價主管部門向社會公布指導價。開發商應根據指導價銷售住房。

　　3.建設標準。經濟適用房建設要體現以人為本的思想，既要設法降低成本，使中低收入家庭買得起，也要功能設計齊全，實用、方便，滿足住戶基本生活需求。單元建筑面積為50-80平方米，以二室一廳為主。

　　(三)廉租房。

　　廉租房由政府興建或利用騰退的舊公有住房，向最低收入的住房困難家庭廉價租賃。

　　1.租賃對象。年人均收入在我市最低收入水平線以下，且人均居住面積7平方米以下的家庭，可租住廉租房。每年最低收入家庭的認定標準及租賃標準按市上年度統計年報公布的數字，由市住建辦、民政局、總工會共同確定。

　　2.建設標準。以經濟、實用，基本滿足居住需求為原則，單元建筑面積為30-40平方米，以一室一廳為主。

　　3.房源籌集。廉租房由市、區兩級政府分別負責提供。租賃對象屬市屬單位的，由市政府提供;屬區屬單位和居住在轄區內但無單位的，由所在區政府提供。房源籌集以盤活利用現有房屋為主，盡量減少新建房屋數量：一是結合舊城改造和危房改造，將部分存量直管公房統一納入廉租房源供應計劃;二是利用部分安居房和商品房轉化為廉租房;三是由市、區兩級財政撥出專款和從住房公積金增值收益中提取資金，用于建設廉租房。

　　鑒于目前廉租房源比較緊缺，政府財力有限，不能在短期內集中解決最低收入家庭住房問題的實際，采取按“兩步走”的原則分期分批加以解決。第一步：爭取于2002年前全部解決登記在冊的2079戶“雙特困”家庭的居住問題。第二步：爭取在“十五”計劃后期向約2萬戶最低收入家庭提供廉租房。

　　4.管理。廉租房納入公房管理系列，政府對廉租房的支持體現在提供住房建設資金和租金不足的補貼。應以最低收入家庭的實際支付能力為基礎，確定合理的租金水平。具體標準由市住建辦測算，經市物價主管部門等核后報市政府批準實施。

　　三、必須采取各項有力措施，加快經濟適用房和廉租房建設

　　加快經濟適用房和廉租房的建設，是我市深化住房制度改革，構筑新的住房供應體系，促使房地產業成為新的經濟增長點，不斷滿足廣大居民日益增長的住房需求的重要環節。各級政府和有關部門要提高認識，把它作為一項民心工程來抓，加強領導，采取有效措施，保證各項工作得以落實。

　　(一)加強管理，統籌安排。經濟適用房和廉租房屬政策性住房，其建設、銷售、出租必須由政府統一管理、統籌安排。為此，市住建辦應在市安居工程領導小組的領導下，強化對政策性房屋建設管理的職能，負責全市經濟適用房和廉租房的建設和管理，包括計劃安排、征地、拆遷補償、工程建設招標及工程質量監管和銷售、租賃的審核等工作。經濟適用房和廉租房的年度建設計劃，由市住建辦統一編制，經市安居工程領導小組審核后，列入市房地產建設投資計劃。根據省房改辦、計委、建委、《關于單位自建住房有關問題的通知》(粵房改辦[2000]01號)精神，市教師安居辦、市直機關干部安居辦和市政法、衛生系統等部門組織建設的安居房，除完成在建并已備案分配的工程項目外，不再承擔經濟適用房的建設任務。多建的安居房，按經濟適用房和貨幣分房政策納入全市經濟適用房計劃統一銷售。今后，凡未納入市經濟適用房建設投資計劃的住宅建設，不得享受經濟適用房建設的優惠政策。

　　(二)切實降低經濟適用房建設成本。當前，必須采取有效措施和強制性政策，設法降低經濟適用房建設成本，防止借經濟適用房名義搞商品房開發。

　　1.落實市地稅局《關于進一步明確房地產市場若干營業稅政策問題的通知》(穗地稅發　[2000]225號)，規定，免征收營業稅。

　　2.落實市政府《印發<廣州市安居工程實施方案>的通知》(穗府[1997]14號)規定，免征收土地使用權出讓金、安居工程住宅小區配套設施建設費(含市政建設配套費、消防設施配套費、污水集中處理建設費、小區配套設施缺口統籌金、教育設施配套費、人防設施統建費)、征地糧食價差等各項收費。明確對安居小區非營利性的市政和公建配套設施由市各有關部門負責建設。

　　3. 落實市政府《關于解困房建設減免稅費問題的批復》(穗府函[1995]61號)規定，對供水、供電、供氣等配套建設，減半收取負荷費、管網費。

　　4.嚴格控制征地補償標準。認真貫徹執行市政府頒布實施的征用農地補償標準，加大宣傳力度，積極爭取農民支持，防止突破規定標準進行征地補償，加大建設成本。

　　5.加強建設成本和房價審核。由市建設、財政、審計、國土房管、住建辦、物價等部門組成經濟適用房建設成本和房價審核小組，對經濟適用房進行嚴格的成本和住房價格審核，將利潤控制在規定的范圍內，防止房價超越中低收入家庭的實際承受能力。

　　(三)積極籌措資金，發展住房金融。商業銀行要積極構建住房金融支持體系，不斷完善住房金融政策，優先發放經濟適用房和廉租房開發建設貸款，適當放寬個人住房抵押貸款的規模和期限。廉租房建設資金來源按省委、省政府的通知精神辦理。市從2001年起至2010年每年撥出專款5000萬元和從住房公積金增值收益中提取3000萬元用于廉租房的建設。

　　(四)對部分適宜轉化為經濟適用房的空置商品房，在開發商愿意的前提下，可轉化為經濟適用房向中低收入家庭銷售。商品房轉化為經濟適用房，經市住建辦核準并報市安居工程領導小組同意后，予以返還土地出讓金和相應的稅費。

　　(五)嚴格經濟適用房和廉租房的購買、承租審核程序。經濟適用房和廉租房的準購和承租條件，每年由市住建辦依據市統計年報確定并予以公布。具備條件的家庭提出申請，經單位和街道核準，報市住建辦會市總工會、民政局批準后方可購買或承租。為增強工作的透明度，公平、合理地向最低收入家庭提供廉租房，應建立廉租房登記輪候制度。承租廉租房的家庭若收入連續兩年超過確定的收入標準時，應騰退已租住的廉租房，轉購經濟適用房。具體操作辦法，由市住建辦制定，報市安居工程領導小組審定后頒布執行。

　　(六)密切配合，加強協作。發展經濟適用房和廉租房，關系千家萬戶的切身利益，各級領導和有關部門必須認真貫徹“三個代表”的思想，履行職責，在建設用地、工程報建、審批、用電、用水、用氣等方面給予大力支持，及時協調解決存在問題，共同推進各項工作。

廣州市人民政府
二OO一年二月十三日